Аренда и доходность в The GENS by Botanica
КраткоThe GENS by Botanica стоит в 3 км от пляжа Банг Тао, в 370 и 500 м от двух международных школ. Такое сочетание работает на длинную и семейную аренду, а не на посуточную: ставка за сутки ниже, зато загрузка в течение года заметно выше.
- Профиль арендатора: семьи школьников, персонал Laguna, удалёнщики на длинный срок
- Двухкомнатных в проекте на 263 квартиры немного — самая сильная позиция по аренде
- Расход, который надо закладывать: обслуживание 70 ฿/м² в месяц
- Сдача в III квартале 2028 — все 263 квартиры выходят на рынок одним кварталом
- Процент доходности для дома без арендной истории мы не публикуем
Обновлено: · почему всё решает локация →
Кто на самом деле арендует в Шри Сунтхон
Это важнее любого процента доходности в заголовке, потому что от этого зависит, стоит квартира пустой восемь месяцев в году или занята двенадцать.
Шри Сунтхон и полоса Чернг Талай за Банг Тао — это места, где живёт работающее население острова: персонал курортов Laguna, учителя и родители из международных школ, удалёнщики, которым нужны кафе Boat Avenue без цен пляжной дороги. Такой спрос измеряется месяцами и учебными годами, а не сутками.
Две международные школы в семи минутах пешком — конкретное выражение этого аргумента. Семья, отдавшая ребёнка в Kajonkiet или HeadStart, снимает минимум на учебный год и обычно продлевает. Это и есть профиль арендатора, под который сделан дом.
Честный контраргумент: длинная аренда стоит дешевле в пересчёте на сутки, чем отпускная. Если считать эту квартиру по ставкам Патонга, вы разочаруетесь. Обмен здесь такой: ниже ставка, но заметно выше загрузка и намного меньше расходов на смену жильцов.
Что поднимает цифру
- Двухкомнатные — семейный спрос при малом предложении в проекте
- Близость школ — основа всего сценария долгой аренды
- Мебель в комплекте — долгосрочные арендаторы редко везут свою
- Blue Tree и Boat Avenue в пяти минутах
Что снижает
- 3 км до пляжа — слабо для посуточной аренды
- 263 квартиры выходят на рынок одновременно в III квартале 2028
- Обслуживание 70 ฿/м² в месяц платится независимо от того, сдана квартира или нет
Арифметика, которую стоит требовать
Мы не будем печатать процент доходности для дома, который сдаётся в 2028 году и не имеет ни одного месяца арендной истории. Что мы можем — показать рамку расчёта и наполнить её реальными аналогами с тех же улиц.
1. Валовая аренда
Месячная ставка долгой аренды сопоставимой квартиры в Чернг Талай сегодня, умноженная на двенадцать, за вычетом месяцев, которые вы оставляете себе.
2. Расходы
Обслуживание (70 ฿/м² в месяц), электричество в простое, страховка и резерв на ремонт. На квартире 47 м² только обслуживание — около 3 290 ฿ в месяц.
3. Управление
Агентство или управляющая компания берёт 10–20% собранной аренды на длинном сроке и больше на посуточной. Есть ли программа аренды от застройщика — спрашиваем за вас.
Чистая доходность — это то, что осталось после всех трёх строк. Любая цифра, названная вам без этих трёх строк по отдельности, — маркетинговая, а не инвестиционная.
Доходность недвижимости на Пхукете по районам: честное сравнение
Доходность — свойство улицы, а не острова. Сравнение ниже намеренно качественное: проценты мы публикуем только там, где можем показать ставки, из которых они посчитаны.
| Район | Кто снимает | Характер аренды | Цена входа за м² |
|---|---|---|---|
| Патонг | Отдыхающие, посуточно | Высокая ставка, резкий сезон, дорогая ротация | Средняя |
| Первая линия Банг Тао | Гости курортов, вторые дома | Премиальная ставка, сильный сезон, пустой низкий | Самая высокая |
| Чернг Талай / Шри Сунтхон | Семьи школьников, персонал Laguna, удалёнщики | Ставка ниже, занятость двенадцать месяцев, редкая смена | Ниже — $3 415–$4 372 в The GENS |
| Раваи / Най Харн | Экспаты и семьи на длинный срок | Долгая аренда, но 45 минут до школ и рабочих мест Laguna | Ниже |
Недвижимость в Чернг Талай выигрывает не ставкой, а календарём: двенадцать занятых месяцев против шести и один арендатор вместо сорока.
Окупаемость квартиры на Пхукете: сколько лет и как её честно считать
Окупаемость — это цена покупки, делённая на чистый годовой доход: аренда минус обслуживание, минус простой, минус управление, минус налог. Если считать по валовой аренде, срок выходит короче на годы — и именно так его обычно и показывают в презентациях.
Арифметика простая: при чистых 5 процентах годовых квартира окупается примерно за 20 лет, при 7 процентах — примерно за 14, при 4 процентах — за 25. Умножать эти сроки на рост цены мы не будем: дом сдаётся в 2028 году, арендной истории у него ноль, а рост — это прогноз, а не доход.
Про «гарантированную доходность 7 процентов»
Гарантия — это цена, а не подарок. Фиксированный процент на несколько лет обычно заложен в стоимость покупки и заканчивается ровно тогда, когда рынку нужно встать на ноги самому. Важны три вопроса: кто сторона по гарантии, что происходит при неплатеже и сколько квартира приносит на шестой год.
Письменного подтверждения программы аренды или гарантированной доходности по The GENS у нас от Botanica нет, поэтому мы её не заявляем. Запрос застройщику отправлен; ответ пересылаем как есть. Если брокер называет вам гарантированный процент по этому проекту — попросите номер пункта договора, где он записан.
Что спросить, прежде чем считать это инвестицией
- Есть ли программа аренды от застройщика и что именно она гарантирует письменно?
- Какие реальные запрашиваемые ставки на сопоставимые одно- и двухкомнатные в Шри Сунтхон и Чернг Талай в этом месяце?
- Какая доля квартир покупается инвесторами, а не для себя? Дом, где 80% инвесторов, конкурирует сам с собой по аренде с первого дня.
- Как менялось обслуживание в сданных проектах Botanica после передачи?
Аналоги по аренде в Чернг Талай
Пришлём реальные запрашиваемые ставки этого месяца по одно- и двухкомнатным в радиусе двух километров, чтобы вы считали доходность на живых цифрах.
Частые вопросы
Какая доходность у The GENS?
Дом сдаётся в III квартале 2028 и не имеет арендной истории, поэтому любой процент сегодня — прогноз, а не результат. Мы присылаем актуальные ставки по сопоставимым квартирам в Шри Сунтхон и Чернг Талай, чтобы вы посчитали сами.
Можно ли сдавать посуточно?
Тайское законодательство ограничивает посуточную аренду в кондоминиумах без отельной лицензии; в большинстве домов разрешена аренда от 30 дней. Правила этого дома утверждает управляющая компания после сдачи — если посуточная аренда критична, просите проект правил заранее.
Платится ли налог с аренды в Таиланде?
Да. Доход от аренды, полученный в Таиланде, облагается налогом в Таиланде и может подлежать декларированию в стране вашего резидентства. Эта страница не является налоговой консультацией — можем познакомить с бухгалтером на Пхукете, который работает с иностранными собственниками.